ミスター。 Bさんは、カジノ大阪計画許可を取得していないA社から住宅を借り、C社に転貸しました。その後、C社が契約解除を主張したため、訴訟を起こされました。
カジノ大阪プロジェクト計画許可のない住宅を賃貸または転貸した場合、どのような法的リスクが発生し、どのような法的結果が生じるのでしょうか?署名されたリース契約は有効ですか?
Bさんは、2016年1月1日、A社との間で、A社の住宅（賃貸面積約1,000平方メートル）を借りる旨の賃貸借契約を締結し、賃貸借期間は2016年1月1日から2020年12月31日まででした。
2016 年 6 月 1 日、B さんは C 社との間で、資材を保管する倉庫として使用するために家を貸す旨の賃貸借契約 (サブリース契約) を締結しました。リース期間は2016年6月1日から2018年6月1日まででした。
2016年末、C社は、家には前の賃借人が残した物品が多数あり、家の床が不適格であったため過剰な水が溜まったと主張して、裁判所に訴訟を起こした。 C 社は、家を倉庫として使用することはできず、契約の目的を達成できないと考えたので、訴訟で次のことを要求しました。
1法律に従い、Bさんと締結した賃貸借契約（サブリース契約）を終了します。
2 Bさんにレンタル料20万元を返してもらいます。
3 B氏に20万元の賠償金の支払いを要求する。
訴訟手続き中、C 社は 2017 年 7 月にその家から引っ越しました。
ミスター。 Bは本件の代理人を当社の弁護士に委託し、以下のような代理意見を出しました。
1この家はカジノ大阪計画許可を取得していないため、契約は無効になるはずであり、B 氏は損害賠償を支払う必要はありません。
2 Bさんは、C社と賃貸借契約（サブリース契約）を結ぶ前に、C社を連れて家を見に行き、当時この家が係争中で訴訟中であることをC社に伝えました。そのため、前の賃借人が残した物品は一時的に自宅に保管されていました。事件が完了するまでアイテムを空にすることはできませんでした。 C 社は住宅の条件を受け入れ、両当事者は賃貸契約に署名しました。
3 C社はまだBさんに賃料を支払っていないため、Bさんは賃貸料の返還に応じず、Bさんは反訴し、実際に占有して使用していた期間の使用料の支払いをC社に求めます。
この訴訟における C 社の主張はすべて、裁判所によって支持されませんでした。裁判所は、Bさんの反訴を認める判決、つまり、当事者間で締結した賃貸借契約（サブリース契約）は無効であるとの判決を下し、C社に対し、Bさんに対し、実際に住宅を使用していた賃料（契約書で取り決めた賃料基準）の支払いを命じました。
カジノ大阪計画許可を取得していない、またはカジノ大阪計画許可の規定に従ってカジノ大阪されていない住宅について貸主と借主との間で締結された賃貸借契約は無効となります。
本件では、B氏がA社から借りた当該住宅にはカジノ大阪計画許可がなかったので、当事者双方が締結した賃貸借契約は当該住宅の法的な建築手続きの不備により無効となるはずである。同時に、2番目の家主であるBさんとC社が結んだサブリース契約も無効となりました。
契約は無効であるが、C社が取得した占有権分（つまり、C社が当該住宅を実際に占有して使用したこと）について、C社は契約に定められた家賃基準に従ってB氏に住宅占有料を支払わなければならない。
賃貸人と契約を結ぶ前に、賃借人はまず建物がカジノ大阪計画許可と不動産証明書を取得しているかどうかを確認する必要があります。カジノ大阪計画許可を取得していない住宅であっても、実際には賃貸したり転貸したりすることは可能ですが、契約履行中に訴訟紛争を引き起こす可能性が高くなります。
C社の場合、B氏と結んだ賃貸借契約は無効ですが、住宅を使用しているため、B氏に住宅占有料を支払う必要があります（契約書に定められた家賃基準を参照）。
B さんの場合、裁判所は C 社が彼に住宅占有料を支払うべきとの判決を下しましたが、B さんは依然として大家主である A 社からの訴訟のリスクに直面しています。両当事者が署名した賃貸借契約は無効であるため、A 社はいつでも訴訟を起こして賃貸契約の無効を確認し、B さんに住宅の返還を要求することができます。
「契約法」第 52 条: 以下のいずれかの事由が発生した場合、契約は無効となります。
……
(5) 法律および行政法規の強行規定に違反した場合。
「都市部住宅賃貸借契約紛争の裁判における法の具体的な適用に関するいくつかの問題に関する最高人民法院の解釈」
第2条：カジノ大阪計画許可を受けていない住宅、またはカジノ大阪計画許可の規定に従って建築されていない住宅について賃貸人と賃借人の間で締結された賃貸借契約は無効となる。ただし、第一審の法廷での弁論が終了する前にカジノ大阪プロジェクトの計画許可が得られた場合、またはカジノ大阪が主務部門によって承認された場合には、人民法院はそれが有効であると判断する。
第 5 条第 1 項: 住宅賃貸借契約が無効で、当事者が契約に定められた家賃基準に従って住宅占有料の支払いを請求した場合、人民法院は通常これを支持するものとする。
この記事の著者: 弁護士のリー・メイヤオ、神豪法律事務所のパートナー。
