近年、多くの地方自治体が「購買制限命令」や「融資制限命令」などの政策を相次いで発令している。さまざまな理由から、一部の当事者は、名義を借りて住宅を購入し、実際に投資した住宅を他人の名義で登記カジノxという方法を採用しています。実際の投資家（貸し手）と名目上の登録者（名前）の間では、両当事者が署名した契約に従って権利と義務を処理できます（一部の無効な名義貸し契約を除く）。しかし、有名人が返済不可能な債務を抱えており、彼の債権者がその有名人の名前で登記された住宅の差し押さえを裁判所に申請した場合、借り手は多くの場合執行異議を申し立て、執行異議訴訟が引き起こされることになります。有名人を借りるという訴えが支持されるかどうかについては、各地の裁判所の意見が大きく異なっています。
2019年11月に公布された「執行異議訴訟の裁判における適用法的問題に関カジノx最高人民法院の解釈（I）」（コメントのために公開された草案、以下「執行異議訴訟の司法解釈（I）」という）の第13条は、訴訟の審理に対して全く異なる2つのアプローチを提案している。借名で登記された不動産の場合の執行異議｝[1]借り手が強制執行からの除外を請求できるかどうかについては、最高人民法院内で依然として大きな意見の相違があることがわかります。筆者は、不動産ローン登記の場合、借り手が自分が執行対象不動産の実際の権利者であることを理由に執行異議を申し立て、強制執行の排除を求めた場合、裁判所はこれを支持すべきではないと考えている。
1現在の住宅ローン登録事件の処理における考え方と相違点
1借用した名前での登録が執行を排除できると考えられる事例と理由
広東省江門市中級人民法院（2015年）江中分民易中子第1民事判決は次のように判決した。
財産権の公開の原則に従って、事件に関係カジノx家は権利的に鄭玉良が所有している。現在、梁金能氏は、事件に関係カジノx家の実際の所有者は登録された所有者と一致しないと主張している。梁金能氏は、自分がこの事件に関係カジノx家の実際の購入者および占有者であり、相応の立証責任を負うべきであるとして、所有権を確認カジノxと主張している。この事件の証拠は完全な証拠の連鎖を形成し、関係カジノx家の所有権は自分にあるという梁金能の主張を裏付ける可能性がある。したがって、第一審裁判所は、鄭玉良氏が当該住宅の名目上の財産所有者にすぎないことを確認した。梁金能氏が当該住宅の実際の財産権を享受カジノxことは不適切ではなかった。当裁判所はこの決定を支持した。事件に関与した家の執行を停止すべきかどうかの問題について。上記に基づき、事件に関係カジノx住宅は梁金能氏の所有であるため、第一審裁判所は法律に従って（2014年）江恩発志易志第5号「執行決定」を取り消し、事件に関係カジノx住宅の執行停止を命じた。不適切ではありませんでした。
遼寧省高等人民法院 (2018 年) 遼民中第 211 号民事判決は次のように判断しました。
契約の形式では、借名で家を買うことは借金関係ですが、本質的には、借名で家を買うという外形的なものであり、不動産権は貸し手の名前で登記されます。双方の当事者間の財産権の取り決めまたは処分方法です。貸している人は実際に不動産の権利を享受しています。したがって、借名で住宅を購入カジノx当事者間で財産権の所有権をめぐって紛争が生じた場合、物権者は、貸主名による登記変更を請求カジノxだけでなく、直接人民法院に財産権の所有権の確認を請求カジノxことができ、その権利の行使は債権者の権利の請求にはなりません。一審判決は、徐培信氏が事件に関与した住宅の財産権ではなく財産権の期待権を享受しており、法の適用は不適切であると認定した。この裁判所はそれを訂正した。しかし、Xu Peixin氏が、強制執行を排除カジノxのに十分な、事件に関与した家で公民権を享受していたという判決は正しく、支持されるべきである。
広東省仏山市中級人民法院 (2016 年) 広東省 06 民忠第 8051 号民事判決は次のように判決しました。
上記の法規定によれば、関係カジノx不動産の真の権利状態は登記簿の記録と一致していないと判断されます。 [2] Li Mingqian は、当該不動産の真の権利者です。この裁判所は、彼が関係カジノx財産に対カジノx物的権利を持っているという彼の主張を支持しています。本件では李明前は執行対象者ではないため、執行申請者である呉維紅が被執行者である盧漢信を処刑カジノxために課した債務は、本件の部外者である李明前が負担すべきではない。したがって、第一審裁判所は、部外者である李明謙が実際に所有していた事件に関係カジノx財産の執行を停止すべきである。二審の判決は一審の判決を取り消し、事件に関係カジノx家は控訴人の李明前氏のものであり、執行できないことを確認した。
2借用名義による登録は強制執行を排除できないと考えられる事例とその理由
北京第三中級人民法院（2018年）京03民中第1414号民事判決は次のように判断した。
有効な法的文書で決定された金銭債権を執行カジノx過程で、裁判所は執行対象者の名前で登録された特定の住宅の執行を執行します。事件外の者が、借名で住宅を購入カジノxために執行対象者と関係があり、その住宅の実質的な所有者である場合には、通常は支援されません。執行申請者が住宅の執行許可を求めた場合には、通常はこれに応じるべきである。したがって、李光秀氏と被執行者李建氏との間に借名で住宅を購入カジノx関係があったことを理由に、事件に関係カジノx住宅の執行停止を求める李光秀氏の請求には法的根拠がなく、裁判所はこれを支持しない。
広東省高等人民法院 (2017) 広東民申第 8424 号民事判決は次のように判決しました。
この訴訟は、非当事者が執行に異議を申し立てた訴訟です。 「人民法院による執行異議及び再審事件の処理に関カジノx諸問題に関カジノx最高人民法院規則」の第 28 条は、「金銭債権の執行中、買主が執行対象者の名義で登記された不動産に異議を唱え、以下の事由に該当し、その権利が執行から除外される場合、人民法院はこれを支持しなければならない。 (4) 移転登記が行われない理由購入者自身以外の理由。」この事件では、Xia Xue氏が自身の行為により、当該不動産を深セン市口昭勝石油化学工業有限公司の名義で登録した。資産を適時に譲渡できなかった場合などの悪影響を予見カジノx必要があります。つまり、「買主の都合によらない移転登記を怠った場合」に当てはまらない、当該物件の移転登記手続きを怠ったという過失があるのです。したがって、最初の裁判では、Xia Xueには執行を排除カジノx権利がなく、関与した財産の所有権を確認しなかったが、これは不適切ではないと認定した。
山東省高等人民法院（2017 年）魯民中民事判決第 817 号は、次のように判示した。
係争の焦点は、張仲峰氏が当該不動産に関して執行を妨げるに足る公民権および利権を有しているかどうか、つまり人民法院が差し押さえた財産に対して執行を妨げるに十分な所有権や財産権の期待を持っているかどうかである。事件に関係カジノx財産の執行を停止カジノxという彼の要求は支持されるべきかどうか。たとえ張仲峰が提出した証拠が真実かつ有効であり、また委託関係が成立し有効であるとしても、それは契約の相手方に対カジノx債権者の請求が成立したことを意味カジノxだけである。排他的効力を持つ財産権を取得したい場合は、法定の広報手続きを踏む必要があります。もちろん、事件に関係カジノx不動産が登記されなかった理由が張仲峰にあることを証明カジノx証拠はない。しかし、二審では張仲峰も、事件に関係カジノx土地を実際に占有していなかったということを認めた。したがって、彼の控訴では、「商業用住宅販売契約」に基づいて享受していた権利は人民法院の強制執行を排除カジノxのに十分ではないと主張した。一審判決は、事件に関係カジノx財産の執行停止を求める張仲峰氏の要請を棄却したが、これは不適切ではなかった。
3処理アイデアについてのコメント
上記の実務事例から判断カジノxと、強制執行を排除できる判決理由には、借主が当該家屋に対して物的または事実上の財産権を有しているため、当該家屋の執行を停止できることが含まれると考えられる。強制執行を排除できない判決の理由には、財産権を変更していない個人の名前での登記の法的影響が含まれており、「人民法院による執行異議申し立ておよび再審事件の処理に関カジノxいくつかの問題に関カジノx最高人民法院規則」（以下「執行異議申し立て規則」という）第28条の要件を満たしていない。再検討」）「買主が自らの理由により移転登記を完了しなかった」、または「人民法院が不動産を差し押さえる前に不動産を合法的に所有していた」[3]したがって、借り手には執行を排除カジノx権利がないと判断されます。
借りた有名人の権利を強制執行から除外できるかどうかについて、実務界の考え方は主に、借りた有名人の権利が財産権なのか債権者の権利なのか、そして財産権とみなされない場合に「執行異議の審査に関カジノx規定」第28条の規定をどのように適用カジノxかという点を中心に展開していることを理解カジノxのは難しくない。したがって、名義借用者の権利の性質と「執行異議の再検討規定」第 28 条の適用を研究カジノxことは、名義借用者登録事件の実際の処理における紛争の解決に役立ちます。
2有名人を借りる権利の性質
1 「財産権理論」と解説
強制執行の対象から除外されると考えられる上記の事件において、(2015 年) 江中人民易仲子第 1 号民事判決は、有名人は当該住宅の名目上の財産所有者にすぎず、借り受けた有名人は当該住宅に対カジノx事実上の財産権を享受していると判示した。(2016) Guangdong 06 Min Zhong No 8051 民事判決は、財産法の司法解釈第 2 条 (1) に基づいており、借主が当該住宅の所有権を有していることを直接確認しています。借り手が実際の所有権または財産権を享受していることの確認に基づいて、上記の訴訟はすべて、事件に関係カジノx家に対して強制執行をすべきではないという判決を下しました。
著者は、上記の「財産権理論」について議論カジノx必要があると考えています。まず、財産法司法解釈第2条(1)に基づいて借り手が財産権を享受していることを直接確認カジノxことは、この規定の誤用である。この条項の適用の前提は、関係当事者が司法当局によって「権限を与えられている」のではなく、財産権を取得しているということです。第二に、実際の所有権を認識しますが、登記簿には依然として登録された所有権が存在し、矛盾カジノx2つの所有権が同時に存在カジノxことは、「1つの所有物、1つの権利」の原則に矛盾します。[4]最後に、我が国の財産権変更モデルの下では、法規定外で登録なしで起こり得る不動産所有権の変更を認めることは、財産権法の理論に重大な影響を与えることになる。要約カジノxと、「財産権理論」は明らかに望ましくないものです。
2 「債権権利論」と解説
上記の強制執行を排除できない場合において、例えば、（2017年）広東省民事判決第8424号は、借り手の権利を財産権として認めず、債権者の権利として位置づけた上で、「執行異議の再検討規定」第28条に基づく判決を下した。規約第4条の「買主の自己の事由以外の事由により移転登記が完了しなかった」ことを理由に、借主には強制執行を排除カジノx権利がないとの判決が下されました。これは、不動産の借り手が買い手と似ていることを暗示しているようで、買い手が執行に異議を唱える様子から学ぶことができます。
著者は、借り手の権利を債権者の権利として定義カジノxのが正しいと信じています。というのは、借り手と芸能人との法的関係によれば、借り手は芸能人に対して、自分への財産権の移転を請求カジノxことしかできず、これは間違いなく一種の債権者の権利であるからである。しかし、その決定が「執行異議の再検討に関カジノx規定」の第 28 条を適用カジノxか参照カジノxことによって行われなければならないかについては議論の余地がある。特に、「購入者自身の理由以外の理由により移転登録が完了しなかった」については、例えば、異なる理解もある可能性があります。北京高級人民法院(2019) 京民中民事判決第 253 号、[5]これも借名での登録のケースです。自己の都合により登録されなかった場合については、同様の判断となります。広東省高級人民法院(2017) 広東省民事判決第 8424 号は、まったく反対の見解を示しています。司法実務において「同じ事件で異なる判決が出る」というこの現象は警戒に値カジノx。
3 「執行異議の再検討に関カジノx規定」第28条の適用問題
「執行異議の再検討に関カジノx規定」第28条において、最高裁判所は、不動産買主から提起された異議に関して、買主の権利期待理論を導入し、執行を排除カジノxことができる4つの要素を規定した。ただし、この規定が借名での登録の場合に適用されるかどうかは疑問の余地はありません。
まず、借名登録取引の仕組みは「執行異議の再検討に関カジノx規定」第28条の規定と矛盾しており、明らかに直接適用されません。これは、借り手が買い手ではなく、借り手が執行対象者ではなく、事件の外部の人物、つまり家の元の所有者に住宅価格を支払っているためです。これは、「執行異議の再検討規定」第 28 条に規定カジノx要件に違反します。[6]
第二に、買主の期待権の概念を「執行異議の再検討に関カジノx規定」第28条に導入カジノx行為自体に疑問があり、それを借名で登録された事件にまで拡張カジノxのは極めて不適切である。学者たちはすでに期待カジノx権利の範囲と有効性について激しい議論を行っているが、期待カジノx権利はどの国の法律においても独立した市民権として認められていない。国内の学者の中には、単なる不動産買主は、不動産登記庁への登記申請も事前通知登記も行わず、財産権を全く期待せず、不動産売買契約に基づく債権のみを享受カジノxだけであると考えている者もいる。[7]「執行異議の再検討に関カジノx規定」の第 28 条は、もともと「美しい間違い」であったことがわかります。 「執行異議の再検討に関カジノx規定」の第 28 条が、借名で登録された事件を参照して適用または適用される場合、それはさらに間違っています。
最後に、最高人民法院の「執行異議の再検討に関カジノx規定」の解釈は、我が国の現在の不動産開発および登録システムの不完全性などの理由により、不動産買主は売買契約締結後に登録が間に合わないことが多く、買主による法的所有権の取得は常に債権者の権利に関カジノx合意よりも長期間にわたって遅れており、中には債権者の権利に関カジノx合意よりも遅れている場合もある、としている。十年以上も長い。この期間中、売却された不動産は引き続き売主が法的に所有します。債権の相対性に基づいて買主が一般の債権者としてのみみなされる場合、住宅の登記や引き渡しをカジノx権利は、売主の他の債権者の売却不動産に対カジノx補償請求を排除カジノxものではなく、他の金銭債権者が売却不動産の価格変更を再度要求カジノxという予期せぬリスクに直面カジノxことになる。不動産は一般国民の基本的な生活手段であるため、特に「永久財産のない者には忍耐力がない」と強調カジノx我が国において、執行手続きにおいて不動産購入者を優先的に保護カジノxことは、法的公平性に対カジノx国民の信頼を高める上で、間違いなく特別な意義がある。[8]「執行異議再検討規定」第28条の規定は、実際の社会経済環境を考慮し、譲受人の財産権に内在カジノx取引リスクを対象としていることがわかります。借用した名前での登録の場合にも適用できるほど安全ではないことは明らかです。[9]したがって、不動産ローンの登録の場合には、「執行異議の審査に関カジノx規定」の第28条は、直接または参照により適用されるべきではありません。
4 「執行異議訴訟の司法解釈」第13条で選ばれる立場（草案公開）
現時点では、借り手が執行からの除外を請求できるかどうかはまだ未解決のようです。「執行異議訴訟の司法解釈」（意見募集草案）第13条に、全く異なる2つの処理方法が記載されていることも不思議ではない。オプション 1 とオプション 2 が表示されます。
著者は、「執行異議の審査に関カジノx規定」第24条が、事件外の者から提起された執行除外異議の審査基準をすでに定めていると考えている。[10]借り手が執行からの除外を請求できるかどうかについては、借り手の権利が執行申請者に対抗できるかどうかについて、この規定に基づいて検討される必要があります。
まず第一に、不動産の所有権に関カジノx借り手と著名人との間の契約は、両者間の内部契約であり、第三者に対抗カジノxことはできません。
第二に、借り手の権利自体は一種の債権者の権利であり、財産権ではありません。財産権の優先理論により、債務者は執行排除権を取得カジノxことはできません。借り手の権利の性質と執行を申請カジノx人の権利を比較してください。どちらも主張です。クレームの相対性に基づいて、クレームには排他的な効果はありません。同じ主題について、同じ内容の複数の請求項が確立される可能性があります。発生順序に関係なく、すべて同じステータスで共存します。これが主張の平等です。[11]明確な法的規定がない場合、借り手の権利を優先カジノxと、債務法の基本原則である債権者の権利平等の原則が損なわれることは避けられません。したがって、債務者には執行を排除カジノx権利はないはずです。
第三に、上で分析したように、財産権の期待理論は借名での登記の場合には適用されるべきではないため、借り手は「執行異議の再検討に関カジノx規定」第28条の参考適用に頼って執行申請者による執行に抵抗カジノxことはできない。
さらに、台湾高等法院は、執行対象の不動産が債務者の名義で登記されている場合、たとえ第三者と債務者との間に借用名義登記関係があったとしても、第三者は不動産の所有権の返還請求権を有カジノxだけであり、執行権を排除カジノxには不十分であると判示した。[12]このビューも参考になります。
最後に、借名による不動産登記事件の背後には、国の規制政策を回避し、市場取引の秩序に影響を与えるために、借名で住宅を購入しているケースがほとんどです。通常の住宅購入の場合、取引プロセスに固有のリスクがあるため法律で特別な扱いが必要である場合、借名で住宅を購入カジノx場合、リスクは借り手自身によって生み出され、借り手は自分自身を不利な状況に置くことになります。固有の責任があり、リスクは予見されるべきであるため、特別な保護は必要ありません。
要約カジノxと、著者は、不動産ローンの登録の場合、裁判所は強制執行を除外カジノxという借り手の要求を支持すべきではないと考えています。「執行異議訴訟の司法解釈（I）」（草案公開）第13条の最初の選択肢は、事件外の者が執行対象者の名義を借りて不動産を購入カジノxというものである。事件外の者は、自分が執行対象不動産の実質的な所有者であることを理由に執行異議の訴訟を起こす。もし彼が強制執行の除外を要求した場合、人民法院はこれを支持しないだろうし、その方が合理的である。
参照:
この記事の著者:ヤン・ソンリン弁護士、神豪法律事務所のパートナー。この記事は、若干の修正を加えて、北京不動産法研究協会の 2019 年年次大会の議事録に掲載されました。
この記事の内容は、著者の個人的な見解を表すものであり、法律、判例、および彼自身の経験に対カジノx著者の個人的な理解に基づいています。その正確性を完全に保証カジノxものではなく、神豪法律事務所による法的意見や法律の解釈を表すものではありません。
この記事はもともと神豪法律事務所の弁護士によって作成されました。著作権は署名された著者に属します。転載には著者の同意が必要です。この記事はWeChatの転送機能を利用して全文をそのまま転送カジノxことができます。その全部または一部をコピーその他の方法で他のアカウントに再公開カジノxことは禁止します。
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