新たな不動産購入制限政策の実施により、上海の中古住宅取引では、不動産価格に対するカジノxがさらに 53% 増加する可能性があります。不動産の売買契約書には、「税金や手数料はすべて買主の負担とする」という条項があるのが一般的です。買い手が契約に署名するときに新しい税金と手数料を知らなかった場合、「すべての税金と手数料は買い手が負担するものとする」という条項は有効ですか?ニューディール政策によって突然もたらされた巨額のカジノxは、「すべての税金と料金」に含まれるのでしょうか？ 「税金や手数料はすべて買い手が負担するものとする」と買い手に抗弁する余地はあるのでしょうか？この記事は、弁護士仲間の参考のために上記の質問に対する回答を提供します。
2020 年の疫病の影が 2021 年の波を決定づけるでしょう。経済不況の地で、疫病は警告なしに散発的に発生し、より大きな危機を予告しているかのように見えます。これに対応して、上海の不動産市場も活況を呈しており、価格は高騰している。浦東新区東方路にある400万元以上の学区住宅が2カ月で200万元以上値上がりした。上海市住宅都市農村開発委員会、住宅局などは不安を抑えきれず、今月20日、不動産購入制限に関する新たな方針、すなわち「市の不動産市場の安定的かつ健全な発展促進に関する意見」を発表した。ニューディールの「厳格な規制」には、主に 2 つの側面が含まれています。第一に、夫婦が離婚後 3 年以内に商業住宅を購入した場合、所有する住宅ユニットの数は、離婚前の家族の住宅ユニットの総数に基づいて計算されます。第二に、個人による住宅の外販に対するカジノxの免税期間が２年から５年に延長される。
一
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「税金と手数料はすべて買い手が負担する」という契約条項は有効ですか?
カジノx10万元をどちらが負担するかで争いが起きると、買い手と売り手は必ず自宅の引き出しから「住宅売買契約書」を取り出し、密集した言葉の隙間から自分の利益を守るための法的武器を意図的に探し出す。売主は、「税金や手数料はすべて買主の負担とする」という契約条項（上海の中古住宅販売代理店の媒介契約や売買契約にはこの条項が規定されているのが一般的）を見て、ついに心の石が落ちた。 「すべての税金と手数料は購入者が負担します」と白黒で書かれており、これに疑いの余地はありません。たとえ買主が VAT を支払わなかったとしても、私たちは契約を終了し、家を購入する能力がより高い次の買主を探すだけで、より高い価格を目指して努力することができます。
逆に、同じ条件で買主と対峙したときの心境は非常に複雑です。そもそも「税負担転嫁条項」の罠に気付かなかった自分を責めずにはいられませんか？この条項の適用範囲に制限がないのはなぜですか?買い手は不満を感じながらも、契約書に何らかの有利な要素を見つけたいと考えています。「すべての税金と手数料は買い手が負担するものとする」の「すべて」とは何を意味しますか? VATは含まれていますか?新しい購入制限政策によって発生するカジノxは含まれますか?契約に署名するときにすでに存在しているものとして理解する方がよく、買い手と売り手の両方が知っている税金と手数料はより合理的です。買い手は自分の考えにあまり自信がありませんが、新しい政策によってもたらされるカジノxを除き、「すべての税金と手数料は買い手が負担するものとする」と確信しており、それが彼の目標です。現時点では、買主はカジノxを負担することに不安を感じているかもしれないが、「すべての税金は買主が負担する」というのは極めて不公平なオーバーロード条項であると強く信じており、その制約を取り除く希望を持っている。
しかし、2006 年の上海高等法院の返答は、買い手の幻想を打ち砕くかもしれません。上海高等裁判所の「マクロ経済政策統制後の住宅売買紛争におけるいくつかの問題への回答」（2006 年上海高等法院人民法院第 1 号）の第 1 条は、「合意優先の原則と法的補足の原則に従い、当事者が税金と料金の支払いについて明確な合意をしている場合には、その合意は遵守されるものとする。」民事訴訟の分野における裁判事例の調査を通じて、人民法院は一般に「すべての税金と料金は買主が負担する」、つまり「税負担移転条項」協定は有効であると考えている。この見解は、最高人民法院の法学によって裏付けられています（2007 年民義仲子第 62 号、2015 年民意仲子民事訴訟第 199 号を参照）。地方高等裁判所にも同様の判例がある（福建省高等裁判所の2019年民民申請第3482号および河南省高等裁判所の2016年裕民申請民事事件第1191号を参照）。
裁判所が「税負担転嫁条項」が有効であると判断した主な理由は、税法が法定納税者以外の団体や個人が代わりに税金を支払うことを禁じておらず、民間団体間で合意された「税負担転嫁条項」が法令の禁止規定に違反しておらず、国税収入の損失を引き起こさないことである。したがって、「すべての税金と手数料は購入者が負担するものとする」という条項は有効であると結論付けることができます。この見解は司法界の主流の見解である。
二
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「すべての税金と手数料は購入者が負担するものとする」にはカジノxが含まれますか?
中古住宅の取引において、売主（受取人）に関係する納税義務には、カジノx（事業税）およびカジノx、印紙税、土地カジノx、個人所得税、法人所得税などが含まれます。住宅の買主と売主との間で合意がない場合、上記の税金および手数料は売主の負担となります。しかし、住宅売買契約書に「税金や手数料はすべて買主が負担する」という取り決めがある場合、売主が負担すべき法定の税金や手数料を買主に転嫁できるということでしょうか？特に、買主と売主が「すべての税金および手数料」の内容について争う場合、「すべての税金および手数料」の範囲をどのように線引きすればよいのでしょうか。
民法第 142 条によれば、契約に関して紛争が生じた場合、「相手方の意思表示は、使用される言葉や文章、関連条項、行為の性質や目的、慣習および信義則と組み合わせて解釈され、意思表示の意味が決定されるものとする。」文字通りの意味では、「すべての税金と手数料」にはすべての税金と手数料が含まれますが、買い手と売り手が「すべての税金と手数料」の具体的な内容をリストしていない場合、特に言葉に従って文字通りに解釈されるだけです。適用法の文字通りの解釈から重大な不公平な結論が得られた場合、不動産取引中の税金や手数料を誰が負担するかという正当性の問題を適切に解決するために、文字通りの解釈の欠如を補うために他の解釈方法を使用する必要があります。
したがって、私たちはそうしなければなりません税金と手数料の徴収の基礎話しましょう。不動産取引税は不動産の取引によって発生します。売主または買主が不動産取引に関連する活動に従事する場合にのみ、関連する税金を負担するのは合理的です。買い手が売り手から転嫁された「税金」を受け入れる場合、関連する取引活動によって発生する税金と手数料のみを考慮するのは甘すぎます。さらに詳しく説明すると、転嫁できる「税金」取引行為は、取引行為に直接関連する税金に厳密に限定されるべきであり、無関係または間接的に関連する税金や手数料は含めるべきではありません。譲渡可能な税金および手数料の範囲のこの線引きは、公平性の原則に沿ったものです。これは徴税の根拠にもなります。この考察に基づいて、特定の税金が合意によって転嫁できる「すべての税金および手数料」に属するかどうかを判断するために 2 つの指標を使用できます：最初は納税義務が発生する時期です。税金と手数料は住宅売買契約が成立する前にすでに存在しており、「すべての税金と手数料」に含めて転嫁すべきではありません。2 つ目は、合意により転嫁できる「すべての税金と手数料」は、契約で行われた取引に基づいて課税されるべきであるということです、そうでない場合は、契約に直接基づく税金ではありません。これには、不動産税、都市土地使用税、法人所得税、個人所得税などの固定資産税と所得税は含まれません。
カジノx（事業税）、追加料金、印紙税の義務は不動産取引から直接発生するものであり、「すべての税金および手数料」に含める必要があります。しかし、個人所得税と土地カジノxは、徴収手続きや不動産の移転登記などの相関性が高く、時間的に類似しているため、取引（資産の譲渡）によって直接発生する税負担であると誤解されやすい。実際、これら 2 種類の税金は本質的に、取引活動ではなく、不動産譲渡からの収入に対して課税されるため、「すべての税金および手数料」の範囲に含めるべきではありません。もちろん、法人税は企業の包括利益に基づいて課税されるものであり、単一の取引との因果関係とは程遠く、「すべての税金や手数料」の範囲内にあると理解すべきではありません。したがって、「すべての税金は購入者が負担するものとする」には VAT が含まれるべきであると結論付けることができますが、すべての税金を購入者に移転できるという意味ではありません。
三
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追加 VAT を負担するための購入者の防御スペース
VAT は「すべて税金」であり、購入者が負担します。買い手はすべてを失い、抗弁事由を発動できるということですか？答えはノーです。特に、売買契約を締結する際に、買い手と売り手が新たな購入制限政策によってもたらされるカジノx（超過カジノx）を予測できない場合には、依然として一定の抗弁理由が存在します。既存の法規制は、弁護士が買主側にサービスを提供できる制度上のスペースを提供しています。これは弁護士の生き残るスキルであり、法的不確実性の魅力の一部です。
弁護 1: 無関係な要素の除外、つまり税金の計算では、この取引以外の要素を考慮する必要はありません。そうしないと、買い手は契約に署名するときに税金を正確に計算できなくなります。したがって、買主がこの部分の税金を負担する意図があるとは考えられません。つまり、突然の新たな購入制限政策の下では、買い手は追加カジノxを受け入れる意思がなく、追加カジノxはこの取引とは何の関係もありません。このような要因も除外する必要があります。
抗弁2: 税金リストの証明、つまり不動産業者が発行した税金リストにはVAT項目が含まれておらず、これは買い手がこの項目を支払う意思がないことを証明するために使用できます。不動産業者は、両当事者間の売買取引を促進する際に、税金と手数料のリストを両当事者に示します。ニューディール政策が公布される前、仲介業者が発行した税リストには通常、後から追加されたカジノx項目は含まれていませんでした。これは、「すべての税金と手数料は買主が負担する」という契約条件であっても、その意味はリストに記載されている税金と手数料に限定されており、その後の新しい契約によって発生するカジノxは含まれないことを証明できます。もちろん、実際の取引では買主が仲介会社の納税リストを持っていない場合もあり、紛争解決は振り出しに戻ることになります。また、仲介会社の法定レベルが正確であれば、税計算表に「計算日現在の税表」「将来発生する可能性のある税金は買主が負担する必要がある」と記載します。現時点では、「すべての税金および手数料」から VAT を除外することは困難であり、購入者であってもニューディールによって発生する VAT を免除することは困難です。
抗弁理由 3: 「事情変更」原則の適用とは、両当事者の責めに帰すことのできない事由により事情が変更され、契約の根幹が揺らぎ、または失われることを意味する。契約の元の有効性を維持し続けることが不公平である場合、当事者は契約の内容を変更するために交渉することができます。これに基づいて、税金や手数料の悪影響を受ける買い手は、取引の公平性と正義を維持するために、相手方当事者と再交渉して、取引で両当事者が得るべき利益とリスクを再配分することができます（民法第533条を参照）。もちろん、上海高等裁判所の初期の傾向的な意見（2006 年上海高等法院第 1 号）が正式な規定ではないことも認めることができます。新しい購入制限政策の下では、税金費用が大幅に増加しますが、これは契約締結時に買い手と売り手にとって予期していなかった大きな変更であるとみなされる可能性があり、商業上のリスクではありません。契約で合意された税金や料金を負担する当事者が契約を履行し続けることは明らかに不公平です。抗弁３の適用は確かに消極的であると認めざるを得ません。
四
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結論: 不明瞭な税金協定による契約解除の要求はサポートされません
上海高等法院の意見書（2006年上海高等法院第1号）は、「当事者が税金の支払いについて合意していない場合、または合意が不明確な場合、責任者は国税法規に従って決定されるものとする。両当事者が税金および料金の支払いについて取り決めをした場合、合意がなされた後、マクロ政策の制御により税金および料金が増減する場合、当事者がコンセンサスによって合意しない限り、増額または減額の責任を負う当事者は、引き続き国の税および料金の規定に従って決定されるものとし、両当事者は、税金および料金が調整されたこと、または両当事者が合意していないこと、または合意内容が不明確であることを理由に、契約の解除を要求してはなりません。」
「すべての税金と手数料は買い手が負担するものとする」というのは「不明確な合意」というよりも契約解釈の問題であることは説明する価値がある。 「税金や手数料の増減は、やはり国の税や手数料の規定に従って決定されるべきです。」応用の余地はほとんどありません。不動産取引の現実を踏まえると、裁判所が売買契約を解除できないことを明らかにし、住宅価格が上昇した場合、買主は弱い立場にある。買い手は売り手と交渉して紛争を解決することができ、追加のカジノxの支払いを減らすことが最良の選択肢となる可能性があります。
