2020 年 11 月 17 日、深セン [深セン住宅建設局発表]《住宅賃貸企業の業務行為の効果的な規制に関する緊急通知]、西安[陝西省西安市人民政府は、「西安における住宅賃貸試験事業の実施計画の発布に関する西安市人民政府総局の通知」]は同日、日本カジノにわたる住宅賃貸事業の実施を防止するための通知を発行した。これに先立ち、重慶市住宅・都市農村開発委員会、財務局、中央銀行重慶経営管理局、中国銀行保険監督管理局は共同で「住宅賃貸基金の監督実施及び住宅賃貸企業のコンプライアンス業務の強化に関する通知」を発出し、成都は「住宅賃貸基金の監督実施に関する通知」などを発表した。それが本当に逃走を防ぎ、雷雨を避けることができるかどうかに関係なく、日本カジノ賃貸アパートの見方が間違っていたことが事実によって示されており、その影響は社会と政府の注目を集めています。たとえば、北京市住宅都市農村開発委員会は卵の殻型アパートに関する特別委員会を設置しました。。当事務所が扱った日本カジノ賃貸アパートに関する最近の事件には、Sancai、Chengcheng、Urban Community、Ziruなど多くの日本カジノ賃貸アパートプラットフォームが関与しています。政府がどのように監督するかが問題だ。この記事では、こうした法的紛争に存在する法的問題点を整理します。
この記事は、日本カジノ賃貸アパートに関する一連の記事の最初の記事です。今後の記事もお楽しみに！
一
●
日本カジノ賃貸アパートのプラットフォームには運営資格や規制問題が必要ですか
日本カジノ賃貸アパートの正確な法的定義はありません。その業務内容を要約すると、地方自治体の部局によっては定めたり定めたりしているところもあります。例えば、浙江省住宅・都市農村開発局は、「浙江省都市農村住宅調整委員会事務局の日本カジノ安定賃貸アパート市場の促進に関する通知」を発表した。 『健全かつ秩序ある発展に関する指導意見』では、「日本カジノ賃貸マンション市場とは、一般に、開発、取得、賃貸等により基本的な生活条件を満たす住宅を調達し（住宅の改築や改築を行う場合もある）、比較的安定した期間賃貸して居住用に供する、住宅賃貸専門企業の事業活動を指す」としている（浙江省都市農村住宅調整委員会事務局は「指導意見」を発表）。浙江省都市農村住宅調整委員会事務局の日本カジノ賃貸アパート市場の安定的、健全かつ秩序ある発展の促進に関する意見」（2018年10月16日）。
現行の法律および行政規則では、日本カジノ賃貸アパートは認可事業であるとは規定されておらず、営業許可を取得するための許可も必要ありません。つまり、認可事業ではありません[「企業経営範囲登録管理規則」第4条、登録申請を行う企業の経営範囲が法律、行政法規または国務院の決定により登録前に承認が必要な業務項目（以下、事前許可業務項目という）である場合、登録申請前に関連部門の承認を申請し、承認機関の承認文書と証明書を備えて企業登録機関に登録を申請しなければならない。企業が登録を申請する事業範囲が、法律、行政法規、国務院の決定などで定められた登録後に許可が必要な事業プロジェクト（以下、許可後事業プロジェクトという）である場合、法律に基づいて企業登録機関の承認登録を受けた後、関係部門の承認を経て初めて許可後事業プロジェクトの事業活動を行うことができる。 ]、事前ライセンスは必要なく、事後ライセンスも必要ありません。
「中華人民共和国会社法」[中華人民共和国会社法第14条]、「中華人民共和国会社登記管理規則」、「企業事業範囲登録管理規則」およびその他の法律規定に従い、日本カジノ賃貸アパートを運営する会社は、日本カジノ賃貸アパートの対応する事業内容を登記簿に登録しなければなりません。事業範囲、日本カジノ賃貸アパートは主に住宅の賃貸です。日本カジノ賃貸アパートを運営するプラットフォーム会社の事業内容は、一般的に「住宅賃貸事業」「資産管理」「住宅賃貸」「住宅信託」「アパート管理」「住宅賃貸」などと表現されます。認可された事業ではないため、監督は非常に困難です。
現在、国家レベルでの統一監督の主な基盤は、住宅・都市農村開発部、国家発展改革委員会、公安部国家市場規制総局、中国銀行保険監督管理委員会、中国国家サイバースペース総局であり、2019年12月13日に発表された「住宅賃貸市場の秩序の是正と規制に関する意見」には14項目が含まれている。この条項では、事業体の登録と届出、リース契約のオンライン署名と届出、賃貸料の標準化、リース財務の管理を規定しています。それは有益であり、具体的でもあります。
実際の状況からすると、上記の意見は実際には機能していません。このような状況の中、一部の地方自治体（部局）は、問題点を発見し、その地域に適用される規制や要件を提案しています。例えば、深セン市住宅建設局は「住宅賃貸企業の業務行為の効果的な規制に関する緊急通知」を発出し、「住宅賃貸企業は建築条例[2019]第10号第1条の規定に従い、市場監督部門に市場主体登録を申請し、法律に従って営業許可を取得しなければならない」と規定している。許可や営業範囲には「住宅賃貸業」と明記されており、その範囲を超えた営業は認められていません。 10 を超えるユニット (部屋) を転貸する自然人は、法律に従って市場主体として登録する必要があります。企業が営業許可を取得した後、法定代理人、責任者、株主、営業所などの商業主体の登録および届出情報が頻繁に変更される場合、市住宅建設部門は市場監督部門と協力して主要な監督を実施し、社会に早期警告情報を発行します。西安市人民政府は「西安住宅賃貸試験実施計画の発布に関する西安市人民政府総弁公告」の中で、住宅賃貸企業の報告、住宅賃貸契約のオンライン署名・提出などを強化し、監督を強化することを明記している。企業体と企業行動の2つの側面からの監督の考え方を具体化したものです。
現行の法的枠組みの下では、日本カジノ賃貸アパートプラットフォーム会社の監督に関する統一的な規制規定が欠如しており、監督が非常に困難であることがわかります。さまざまな地方自治体の規制基準に注目すると、適切な監督をどのように実現するかが難しい問題となります。
二
●
誤った経典を読む（リース金融）
01
ハイイン、ローアウト (家賃支払いサイクルの違い)
高い家賃で家主から低い家賃でテナント（サブテナント）に家を借りるビジネスモデルは、本質的にはポンジスキームです。日本カジノ賃貸アパートがなぜこのようなビジネスモデルになるのかというと、「家賃支払いサイクルの違い」にあります。
例: 日本カジノ賃貸アパートは家主から借りており、契約で定められた家賃は月額 10,000 元、押して月支払う;
日本カジノ賃貸アパートはテナント（サブテナント）に転貸されており、契約に定められた家賃は月額 8,000 元、押して年支払います。
このようにして、入居者は日本カジノ賃貸アパートに96,000元を一時金として支払い、日本カジノ賃貸アパートは家主に毎月10,000元を支払います。家主に3ヶ月分払ってもまだ3万元、日本カジノ賃貸アパートはそれを保留している｝66,000 元-86,000元。
日本カジノ賃貸アパートが資本プールを形成し、その資金は増え続けています。日本カジノ賃貸アパートが保留資金を使って入居を続けるのか、それとも投資や財務管理を行うのかはまた別の問題ですが、いつか資本連鎖は切れてしまいます。
02
家賃ローン
家賃ローンとは、日本カジノ賃貸アパートとテナントが賃貸契約を締結する際、テナントが一度に年間家賃を支払うことができないため、日本カジノ賃貸アパートが金融機関と協力して行うことをいいます。テナントと金融機関は賃貸借契約を締結し、金融機関はテナントに対して1年分の家賃を前払いします。その後、入居者は毎月金融機関にローンを返済します。日本カジノ賃貸アパートは、入居者がローンを通じて支払う年間家賃を受け取った後、資金プールが形成されます。日本カジノ賃貸アパートがこの資金を何に使うかはまた別の問題だ。この場合、日本カジノ賃貸アパートの資金がなくなり、家主は家賃を回収できず、借主は依然として金融機関にローンを返済しなければなりません。
03
日本カジノ支払い、短期支払い
日本カジノ賃貸と短期支払いとは、日本カジノ賃貸アパートと家主との間の契約では家賃を毎月支払うと規定されているのに対し、テナントとの契約では1年分（上限）の家賃を一度に徴収することが規定されていることを意味します。家賃支払いサイクルの違いにより、日本カジノ賃貸アパートは資金プールを形成します。日本カジノ賃貸アパートの資金が何に使われるかは別の問題だ。上記のいずれの方法で資本プールを形成しても、これらの資金は監督を受けず、浪費や投資などに使用されます。通常の賃貸事業に使用されない限り、必然的に資本連鎖が破壊され、突然の逃亡につながり、家主とテナントの間に紛争と怒りが残ります。
04
リース収入から得られる金融商品
論理的には、日本カジノ賃貸アパートは多数の賃貸契約があり、安定した家賃収入が得られます。これにより、金融商品プレーヤーは資産担保証券化などの金融商品を設計できるようになります。現時点では文書化された事例はそれほど多くありませんが、日本カジノ賃貸アパートが積極的に試していないというわけではありません。
三
●
日本カジノ賃貸アパートに関連する法的問題 (民事部分)
日本カジノ賃貸アパートが一定期間家賃を滞納した場合、家主は契約を解除できることが契約書に定められているか、「中華人民共和国契約法」第94条の規定に基づいて解除されているかにかかわらず、日本カジノ賃貸アパートで日本カジノ賃貸料を滞納した場合、家主は法律に従って日本カジノ賃貸アパートとの契約を解除することができます。
2日本カジノ賃貸アパートの契約を解除した場合、家主は家を取り戻すことができますか
「都市賃貸借契約紛争事件の裁判における法の具体的な適用に関するいくつかの問題に関する最高人民法院の解釈」の第 18 条は、住宅賃貸借契約は無効である、履行期間が満了する、または賃貸人の要求により終了すると規定している部屋を空ける義務があるのサブテナントの場合が家を明け渡すために延滞した占有料を支払った場合、人民法院はこれを支持するものとする。
この司法解釈では「立ち退きの義務」をどのように判断するのでしょうか?
賃借人が家賃を滞納したため、貸主は契約を解除した。転借人と賃借人の間で締結された契約はまだ期限切れになっていません。転借人は契約締結時に転貸する権利も有していました。このとき、転借人が司法解釈上、明け渡し義務者であるかどうか。
賃貸人と転借人の間の賃貸借契約が終了すると、転借人と転借人の間の賃貸借契約は継続履行の根拠を欠き、家を明け渡す義務があり、賃貸人は住宅を取り戻す権利を有するというのが一つの理解です。転借人は、契約違反により転借人が被った損失について責任を負うものとします。
もう一つの理解は、転借人と転借人との間で締結された転貸借契約は合法かつ有効であり、転借人の利益は転借契約が満了するまで保護されるべきであるということです。
分析: この司法解釈の第 17 条は、賃借人の家賃滞納を理由に賃借人が契約解除を請求し、転借人が賃貸人の契約解除の権利を擁護するために賃借人に代わって滞納家賃および清算損害金の支払いを請求した場合、人民法院はこれを支持するものと規定している。ただし、サブリース契約が無効な場合を除きます。転借人が支払った賃料および損害賠償金が転借人の支払うべき賃料の額を超える場合には、賃料と相殺されたり、賃借人から回収されたりすることがあります。この条項から、賃借人が家賃を滞納しているため、賃貸人の契約を解除する権利が確立されます。転借人が転借人に代わって家賃と損害賠償金を支払う場合にのみ、異議を申し立てることができます。この条項と併せて理解すると、賃貸人が契約を解除した場合の法的結果は、転借人が住宅を賃貸し続けることができなくなることになります。
4
●
日本カジノ賃貸アパートに関わる法的問題（刑事部分）
日本カジノ賃貸アパートに刑事犯罪が含まれるかどうかは、さらに複雑です。筆者は日本カジノ賃貸アパートで入居者から家賃を受け取り、その金を持ち逃げした場合には詐欺（契約詐欺）の疑いがあると考えている。
日本カジノ賃貸アパートは、高収入と低収入、家賃ローン、長収入と短支払いなどの手法を用い、家賃の支払サイクルの違いを利用して、入居者から徴収した家賃等を脱税・浪費しているため、契約詐欺の疑いがある。
