前の記事(長期賃貸アパートの法的考え方（１）｜沈昊の視点)、著者は、長期賃貸アパートに関する最近の事件に基づいて、Sancai、Chengcheng、Urban Community、Ziru などの多くの長期賃貸アパート プラットフォームに関わる政府の監督問題と民事上および刑事上の問題について論じています。特集第2回として、今回は「住宅信託」に関するカジノエックスの法的特徴を中心に取り上げます。
長期賃貸アパートと家主（賃貸人）との間で締結されるカジノエックスの多くは、「住宅信託」、「資産信託管理」、「財産信託管理」などの名称が付けられています。民法における「委託」という言葉を用いて両者の間で署名されたカジノエックスの性質は、特定の事件を扱う上で重要な問題である。対応するカジノエックスの法的特徴付け規則は、以下に関連します。 1 紛争解決における法の適用 (訴訟管轄権、実質的な問題などに適用される法律)。 2 テナント（転借人）と長期賃貸アパートとの間の住宅賃貸借カジノエックスの取扱い（家主拘束の有無）。 3 家主に家を取り戻す権利があるかどうか（長期賃貸アパートが立ち去った後）、その他の法的問題。
これらの問題についてはさまざまな意見があります。著者は、法的実証的手法を通じて関連する疑問に答え、彼自身の意見を提示し、それについて議論するつもりです。
一
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カジノエックスの性質は、カジノエックスに規定されている権利と義務によって決定されるべきです
(さまざまな)長期賃貸アパートプラットフォームと家主が締結するカジノエックス書には、「資産信託管理サービスカジノエックス」、「住宅信託委託カジノエックス」、「住宅賃貸管理委託カジノエックス」、「物件受託管理サービスカジノエックス」、「受託運営カジノエックス」など、さまざまな名称があり、そのほとんどに代表団二言。
ただし、カジノエックス名に「委託」という言葉が入っているわけではなく、委託カジノエックスです。
「経済カジノエックスの名称と内容が矛盾する場合の管轄権の決定方法に関する最高人民法院の回答」[法福(1996)第16号]によると、当事者が合意したカジノエックスの名称がカジノエックスに定められた権利と義務と矛盾する場合、カジノエックスの性質は、カジノエックスに定められた権利と義務の内容に基づいて決定されるものとする。カジノエックス書。
(2) 特定の権利および義務（異なる）
著者は、分析のために公的事例からいくつかの代表的なカジノエックスを以下のように選択します。
例 1
例 2
例 3
例 4
二
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主審の意見
著者は次のように考えています (2020) Su 0106 Minchu No 3081「民事判決」における裁判所の見解は、カジノエックスの法的性質の決定に関する法的精神に沿っており、「経済カジノエックスの名称と内容が矛盾する場合の管轄問題の決定方法に関する最高人民法院の回答」の法規定にも沿っている。裁判所は、カジノエックスの権利義務の内容からカジノエックスの性格を判断し、原告と被告が締結した「運営受託カジノエックス」は、原告が全住宅を被告に引き渡して賃貸・運営し、被告が原告に四半期ごとに定額の報酬を支払うカジノエックスであると判示した。原告が被告に本件住宅の運営を委託し、運営収益を徴収するカジノエックスではなかった。したがって、両者の間で締結される「運営受託カジノエックス」は、実質的には賃貸借カジノエックスとなる。
分析過程：本件カジノエックスの権利義務に基づくと、委託（代理）の性質を反映する条項は、「自己運営又は外部賃貸により乙に運営を委託し、乙は自らの名において商業及び住宅の運営を行うことができる」となっており、運営管理の全ての活動について、乙は自己の名前でショップハウスを外部に賃貸し、運営することもできる。甲は、乙及び第三者が締結したショップハウスの賃貸借カジノエックスを承認し、これを承諾する』としていますが、『このカジノエックスはショップハウスの委託について定めたものです。運営期間は8年…年間の賃貸料利回り＝商業住宅の承認登録価格総額×85％」 つまり、乙が甲に交付する「賃貸料利回り」は固定である 「原告と被告が締結した「運営受託カジノエックス」は、原告が所有する全住宅を被告に引き渡して賃貸・運営し、被告は原告に四半期ごとに定額の利回りを支払うというカジノエックスである。 「原告が被告に本件住宅の運営を委託し、その運営収益を徴収するカジノエックスではない。」したがって、当事者間で締結される「運営受託カジノエックス」は、実質的には賃貸借カジノエックスである。
これを別の観点から理解すると次のようになります。受託者が顧客に与える「収益」と「収入」は固定されています。受託者はクライアントと実際のユーザーとの関係を「ブロック」しました。実際のユーザーはクライアントではなく受託者に対して責任を負います、受託者による実際のユーザーからの過大請求または過少請求はクライアントとは何の関係もありません。過大請求は受託者の利益であり、過小請求は受託者が被る損失です。すべては受託者が享受または負担し、顧客は固定収入を受け取ります。これが賃貸借カジノエックスの本質ですが、委託カジノエックスの本質は「結果は顧客にある」ということです。
三
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疑わしい事例に対する反論
4
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住宅賃貸カジノエックスの性質を決定する基準
(1) 判例の見解の統合:
1この場合、当該カジノエックスは委託リースサービスカジノエックスと呼ばれますが、ただし、両当事者は、リース期間、家賃と家賃の支払い、カジノエックスの終了とカジノエックス違反に対する責任などについて、カジノエックス書で明確に合意しました。この事件に関係するカジノエックスは本質的には住宅賃貸カジノエックスである。 [(2020)浙江省0102民中第4582号「民事判決」より引用]
2当裁判所は、原告と被告が本件賃貸物件について締結した物件委託運営管理カジノエックスは、両当事者の真の意思表示であると考える。内容は法律や行政法規の強行規定に違反するものではありません。それは合法かつ有効であり、当裁判所もそれを確認しています。カジノエックス内容は、原告がアパート経営のために本件賃貸物件を被告に引き渡し、原告が毎月定額の家賃収入を得るというものである。両当事者は本質的には住宅賃貸カジノエックスです。当裁判所は、住宅賃貸カジノエックスに基づく両当事者の権利と義務を確認します。 [(2020)広東省0113民中第2541号「民事判決」より引用]
3 「運営管理カジノエックス」の具体的な条項から判断すると、本質的に、これは、一方の当事者が住宅の占有および使用の権利を他方の当事者に引き渡し、他方の当事者が占有および使用料を支払うというカジノエックスであり、これは住宅賃貸借カジノエックスの性質と一致しています。したがって、このカジノエックスは「運営管理カジノエックス」と呼ばれていますが、本質的には住宅賃貸カジノエックスです。 [(2020)E 28 Min Zhong No22「民事判決」より引用]
4.当裁判所は、カジノエックスの性質の決定はカジノエックスの名称のみによって決定することはできないと考えている。カジノエックス内容に関わる法的関係、すなわちカジノエックス当事者間で定められた権利義務を踏まえて総合的に把握し、正確に判断する必要があります。この場合、Tengyue CompanyとZhu Yiの間で締結された「店舗委託カジノエックス」の名前には「委託」という言葉が含まれていますが、しかし、内容から判断すると、それは純粋な委託カジノエックスではありません。委託期間中、店舗の使用、運営、収益を得る権利はTengyue Companyに帰属することがカジノエックス書に明記されています。受託運営期間中のZhu Yiさんの収入は、Tengyue Companyから一定のリターンが与えられます。したがって、本カジノエックスは有名なカジノエックスにおける委任カジノエックスではなく、実質的には住宅賃貸借カジノエックスとなります。。Tengyue Company は控訴し、本件はリース関係ではなく委託関係であるという主張は受け入れられないと主張した。[(2019) 安徽省 04 民中第 1069 号「民事判決」より引用]
5争点の第一の「業務受託カジノエックス」の性質について。委託カジノエックスは、本人と××の間のカジノエックスであり、××が本人の業務を処理します。委託カジノエックスにおける○○の義務は、本人の権限に基づいて一定の委託事項を処理することであり、その権利はその処理に対して報酬を受け取ることだけである。委託者は、××が委託に従って問題を処理した結果について責任を負うものとします。賃貸借カジノエックスは、賃借人が一定の対価を支払った上で、カジノエックスに従って賃貸住宅を使用するものです。賃借人の権利は、合意された範囲内で賃貸住宅を自由に使用することであり、義務は家賃を支払うことです。借主がカジノエックスに従って住宅を使用することにより得られる運営上の利益は、借主に帰属するものとします。両当事者が署名した「業務委託カジノエックス」の内容から判断すると、控訴人トーテム不動産会社は控訴人から委託料を請求しなかったが、カジノエックスでは控訴人にリース料の返還金を支払うことに同意した。トーテム不動産会社は被申立人にリース料を支払った後、合意された範囲内で店舗の使用を独自に決定する権利を有します。このカジノエックスはリースカジノエックスの特徴により沿ったものです；トーテム不動産会社が被告に支払ったリース料の返還は確実です。このカジノエックスによれば、トーテム・リアル・エステート社が被申立人の店舗を利用することにより得られるリース収益のうち、合意されたリース料率を超える部分はトーテム・リアル・エステート社に帰属することが分かる。要するに、双方が締結する「委託運営カジノエックス」は委託と呼ばれていますが、実質的には賃貸借カジノエックスの関係になります。トーテム不動産会社は、本カジノエックスは委託カジノエックスであり、リース収益は賃料収入に基づくものであるべきであると主張し、実際に得たリース収益から基本委託料を差し引いた額を被控訴人に支払うよう要求した。この控訴理由には事実的および法的根拠がなく、当裁判所はこれを支持しない。[(2017)蘇01民中第4463号「民事判決」より引用]
(2) 信託統治と呼ばれていますが、実際にはリースの基準です
1権利と義務の特徴
カジノエックスを委託する場合:委託カジノエックスにおける受託者の義務は、本人の認可に基づいて一定の委託事項を処理することであり、その権利はその処理に対して報酬を受け取ることのみである。受託者が委託に基づいて処理した結果は本人が負担するものとします。
レンタルカジノエックス時:賃貸借カジノエックスでは、賃借人の義務は賃貸人に家賃を支払うことであり、賃貸人の権利はカジノエックスに従って家を使用すること（住居または収入）です。賃貸住宅の使用による賃借人の営業損益は、賃借人自身の負担となります。
2具体的には
(1) 考慮に関する判断:長期賃貸アパートは家主に一定の対価を支払いますか (対価には収入、利益などの名前が付けられます)、それとも家主は長期賃貸アパートにサービス報酬を支払いますか?
(2) 結果を受け入れることについて:テナントが支払った家賃が家主のものかどうか。長期賃貸アパートが家主に支払う対価を上回る場合は、超過分は長期賃貸アパートまたは家主に帰属します。長期賃貸アパートが家主に支払う対価を下回る場合は、不足額を短期賃貸アパートが負担するか、家主が負担することになります。借主が家賃を支払わない場合でも、長期賃貸アパートは家主に合意された対価を支払う必要がありますか?
(3) カジノエックスの解除について:家主はいつでも長期賃貸アパートのカジノエックスを解除できますか?
五
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カジノエックスの性質が異なり、結果も異なります
01
異なる管轄区域
住宅賃貸カジノエックス紛争に関する訴訟は、不動産が所在する人民法院の専属管轄権に属するものとします。
02
長期賃貸アパートのリスクは異なります
住宅賃貸カジノエックスでは、家が転貸されているかどうかに関係なく、長期賃貸アパートは家主に家賃を支払う必要があります。委託カジノエックスの場合、空家賃や家賃が回収できなくなった場合の結果は本人（家主）の負担となりますが、長期賃貸アパートではそのようなリスクは負いません。
03
異なるキャンセル権
家主と長期賃貸アパートとの間に委託カジノエックスがある場合、家主はそれを任意に終了する権利を有します。住宅賃貸カジノエックスの場合、家主には任意に終了する権利はありません。
04
家主が家を取り戻す権利を持っているかどうかは異なります
委託カジノエックスでは、借主と家主との間に住宅賃貸借カジノエックス関係が成立し、貸主と借主との間の法的関係となります。賃貸人は、仲介業者（長期賃貸アパート）が逃亡したことを理由に、借主との住宅賃貸カジノエックスを解除してはならない。家主と長期賃貸アパートが賃貸借カジノエックス関係にある場合、賃借人（長期賃貸アパート）のカジノエックス違反により、家主が長期賃貸アパートとのカジノエックスを解除した後、法律の規定に基づき、転借人（テナント）に対し、明け渡しや占有料の負担を求める場合があります。転借人は、法律に従って抗弁を申し立てることができます（転借人が賃貸人のカジノエックス解除の権利を擁護するために、賃借人に代わって滞納家賃および清算損害金の支払いを要求する場合を除きます）。
要約すると、民法の範囲内で、家主と長期賃貸アパートとの間のカジノエックスの性質を、特定の問題について詳細に分析する必要があります。両者間のカジノエックスの権利と義務の本質から分析する必要があります。それは一般化することはできず、ましてや漠然とすることはできません。
合法的なものは法律に属し、道徳的なものは道徳に属し、同情的なものは同情に属します。
